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深圳刚需换房路:卖首套房赔本80万,想换房差点无家可归

深圳刚需换房路:卖首套房赔本80万,想换房差点无家可归

分类:财经

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作者 | 叶振

出品 | 智讯财经・腾讯房产

“想在深圳换房,真的太难了!”

在深圳工作十年的教师王沫揶揄。房价起伏、家庭变化、财富积累,不断催生改善换房需求,当下充斥“高攀不起又无法低就”的焦虑。

今年以来,楼市风云变幻,一定程度上影响了购房者对未来房产流动性和现金流的预期。但是,二手房指导价下首付压力倍增,卖房怕踏空,买新盘担心交不了房,是否能够顺利交接过渡,也成了改善客最焦虑的环节。

机构数据显示,2021年上半年购买深圳二手住宅近七成是刚需,刚需人群仍占深圳购房需求多数。对于他们而言,有人认为或许房价还会降,有人在等待“捡漏”的房子,也有不少人因为不确定楼市走向如何遂不敢轻易改善换房。

实际上,从市场经验来看,如果处在房地产上行阶段,卖与买动作要快。而处在下行阶段,观望放缓虽说是多数人的选择,但一味等待或许更会增加购房成本,不论是时间、金钱还是精力。

10年刚需换房难

房企债务危机吓退改善客

自从有了二胎计划,王沫和老公已经在深圳看了半年的房,从二手房到新房,从宝安到坪山,但仍没下决定。

两人在深10年,现住龙华62平的两室,客厅和次卧朝北、卧室朝南,暗卫明厨,而小孩房则冬天冷、夏天热。此外,小区环境一般,周边配套比较少,离儿子上的小学比较远。目前是四口之家,双职工家庭,王沫的母亲平日帮忙照顾老大生活。

一直以来,王沫夫妇二人都有想要二孩的愿望,目前已进入备孕阶段。随之面临的是,更大生活空间的需求以及更为方便的上学条件。

但对于改善型刚需来说,面对最困难的问题就是需要“卖一买一”。王沫说,“改善型刚需比较尴尬,不够钱重新买一套,必须先要卖掉住的这一套,才够钱买新的一套。在先卖后买的过程中,如果把握不好,就会很被动。”

她还提到,尤其是今年上半年,银行放款很慢,没有半年以上,基本上放不了款。另一方面,放款的时间段,房价的变动不好把握。例如刚好卖掉了自己的房子,房价涨了,预算又不够了,容易踩空。另外,换房常常会有一段“真空期”,住的房子已经交了,而新的房子还没到手,这段时期是比较为难的。

王沫最近向中介咨询了一下,了解到目前二手房行情不大好,之前她住的这个小区单价还能卖到5万以上,但现在按指导价最多能到4.5万左右。这样算来,王沫目前的这套房子最多成交价能到280万左右,如果短期内顺利卖出的话,得到的首付款加上自己的存款大概能腾挪出换房的首付款在200万左右。

不过,后来卖房的事情进展很顺利。9月初,王沫把房子都卖掉后拿到卖房款。一家人在龙岗租了一套大三居。

最近,某品牌开发商在坪山的新盘,94平的3室,总价在370万左右,成为了王沫的重点关注对象,“我最看重的就是在深中坪山创新学校附近,另外其他基本配套也有,第四人民医院、16号线距离适中,燕子湖环境也可以。”

然而,最近听说该房企陷入债务危机,王沫担心此事对楼盘交付带来不确定影响,因此还是决定放弃了。“本来还想趁着新盘行情不错就打新,但是预售的楼盘现在风险比较大,我们还是决定考虑现房、二手房了。”对于像王沫一样刚需型的改善家庭来说,确定能住的房子才是对未来计划最好的保障。另外,数个超级网红盘也因摇不到而失之交臂。

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但是,之后王沫的看房经历却越来越不顺利,看到的合适的房源慢慢开始超出他们的预算,夫妇俩人急得睡不着觉。

“打拼了十年,手里拿着几百万,换房换到无家可归了!”王沫心里既愤懑又着急。

其实,在深圳楼市里,最惨的就是像王沫一样的改善客。他们卖掉手里房子,却摇不到新房或担心期房烂尾,也买不到合适的二手房。

他们真的不是炒房客,只是想换更好的居住环境,或者是为了孩子换更好的学区。

首套房赔本80万

两年看房近280套再次上车

据乐有家研究中心数据显示,2021年上半年购买深圳二手住宅的置业者中,68%为刚需客户,21%为改善型客户,仅11%的投资客户。

深圳置业者卢翔就是21%中一员,而同样看重教育资源的他,看房之旅虽比王沫久一些,却已换到心仪的第二居所。

“我们从2019年就开始看龙岗深中附近的房子,但那时周围价格很贵,一房、两房动不动就两百万起,当时预算有限,所以一直没买。后来2020年,疫情反倒又带起了一波楼市行情,价格还在不断涨,就更不敢看了。而今年以来,各种楼市的调控、深圳的大学区制度、房企暴雷、房产税等消息,深圳的房价竟然渐渐回落了。”卢翔回想了一下自己的换房历程,不免感叹着事情的变化无常。

卢翔说,自己的看房过程持续了很长时间,从2019年10月一直到今年5月,将近两年。

“我们几乎每个周六都会出门看房,也就中间疫情初期、天气恶劣的时候没有看,一开始还是只有老婆陪我,后来有了孩子三口一起看。”他算了下,每个周六大约看3套,近两年时间大约看了280多套,覆盖差不多70多个小区。

在看房过程中,因为工作原因,卢翔需要把在老家的父母接过来一起住。而原来的房子太小了,他只能找一个大一些、离上班近一点房子临时租住。卢翔认为,把要卖的房子空置出来,而且不对外出租更方便中介随时带看。“从中介的带看情况来看,我们这套房给的推荐力度确实比小区同户型的大,曝光度高了,机会也就多了。”

实际上,卢翔原来在宝安53平的2居室,早在2020年末就有机会卖出,那时总价最高曾达到180万,但他预期还能再涨就没同意。

但没想到,2021年初突然发布的二手房指导价,让卢翔的希望彻底破灭。“太后悔了,当时要是卖了也不至于亏80多万。”据了解,卢翔小区所在的二手房价格调整为1.9万元每平米,比市场最高低了近一半。

这一下让卢翔清醒了,房地产环境要开始改变了,尤其是深圳,房价上涨的可能性不再。“有个从事房地产行业的朋友说,二手指导价可能只是这波楼市调控的一项,也许还会不断加码,除此之外,未来可能存在的征税也增加了不确定性。”种种迹象,让卢翔加速了换房日程。

卢翔此前的那套二手房,虽然最终还是以110万成交。但十分幸运的是,房价的差价卢翔在股市里找了回来,翻了5倍。

此后的一切都很顺利,卢翔一家最终购置了位于龙岗坂田的一套四室大平层,建面约170平,总价1005万左右,首付要5成,每月需还3.5万的月供,尚可还在卢翔的支付能力范围内。

卢翔也看到了前不久的新闻,连最值钱的二手学区房价格都在降。例如百花片区的国城花园44平房源业主主动降200万,南天二花园的一位业主将88平的挂牌价从1950万改到1700万。

综合全国各地的楼市环境来看,卢翔更加感觉到,自己买定离手的决定是正确的。

新换房子的房产证办下来的那天,跟朋友在新家举行了庆祝仪式。在卢翔看来,虽然自己不是深二代,但想让自己的孩子成为深二代,房子仍然是能留给他们最好的资产。

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